Formation logiciel comptabilite

Charges déductibles LMP

compta — 2015-10-23T16:07:42Z

Les charges déductibles d'un loueur en meublé professionnel sont toutes les charges comptabilisées en BIC, donc aussi bien les charges d'exploitation que les DAP (dotations aux amortissements) de l'immeuble mais aussi des meubles. Outre de limiter le résultat imposable du LMP, ce régime du réel permet d'imputer les déficits fonciers sur les autres revenus du foyer.

Les loueurs en meublé professionnels (LMP) ont tout intérêt à déduire leurs charges réelles fiscalement pour pouvoir profiter pleinement des avantages du régime, notamment lorsque des déficits sont anticipés les premières années d'activité.

Charges réelles en LMP

Deux régimes possibles : micro ou réel

Lorsque l'on loue en meublé, le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) est une solution plus simple à mettre en œuvre le plus souvent que celui de LMP.

On a étudié ce statut de LMNP précédemment, et le plus souvent, il est associé au régime micro, permettant de simplifier au maximum la comptabilité et le calcul du revenu imposable par l'application d'un abattement forfaitaire de 50% sur les loyers encaissés pour déterminer le revenu imposable à l'IR. Et pourtant, le statut de LMNP est parfaitement compatible avec le régime d'imposition au réel, mais dans ce cas, pourquoi ne pas devenir LMP ?

De la même façon, un LMP peut relever du régime micro, mais dans ce cas pourquoi ne pas rester LMNP ?

Le choix du réel en LMP

Un LMP peut déduire son déficit professionnel sur les autres revenus de son foyer fiscal. Ainsi, notamment en raison de l'amortissement sur 3 ans des frais d'acquisition (voir paragraphe suivant), qui s'ajoutent alors aux dotations aux amortissements de l'immeuble et du mobilier, le LMP peut arriver à ne plus payer du tout d'impôt sur le revenu.

Et lorsque son déficit en tant que LMP dépasse ses autres revenus, le déficit non imputé est reportable sur les années suivantes, durant 6 ans.

Ce choix fiscal est donc particulièrement important dans le calcul de la rentabilité d'un projet d'investissement. Or cette possibilité fiscale d'imputation des déficits et de leur report éventuel exige que le LMP relève du régime réel d'imposition. En effet, s'il choisit le régime micro, il ne constatera jamais de déficit puisque le résultat imposé est alors déterminé sur le montant des loyers perçus. Dans ce cadre, au pire, en l'absence de loyer, le résultat imposable est nul, mais il ne peut jamais être négatif.

En conclusion, dès lors que les charges réelles sont attendues supérieures à 50% des loyers, au moins les premières années, alors le régime du réel s'impose.

Tenir une comptabilité au réel

Charges d'exploitation

Au réel, tous les produits et toutes les charges liés à la location doivent être comptabilisés durant l'exercice :
– les charges de copropriété ou de fonctionnement de l'immeuble,
– les charges de nettoyage, et de petit entretien (les travaux étant eux à amortir),
– les dépenses de gardiennage,
– les honoraires de gestion (par un syndic, un comptable, un conseiller financier...),
– les assurances,
– la taxe foncière et CET (taxe professionnelle, fonction de la valeur des immeubles gérés et dont le taux d'imposition varie d'une commune à une autre),
– les charges financières, et notamment les intérêts des emprunts (pas le total des mensualités mais uniquement la partie "intérêts", il faut bien le souligner...) contractés pour acheter l'immeuble, payer les frais d'acquisition ou réaliser des travaux...

Charges d'amortissement

En fin d'année, les écritures de clôture (détaillés dans ce dossier) permettent de régulariser les comptes et d'y inscrire notamment :

La répartition des frais d'achats (honoraires du notaire, honoraires d'agence, droits d'enregistrement...), déductibles fiscalement sur les trois premiers exercices, par tiers.
L'amortissement de l'immeuble : se reporter pour plus d'information sur les méthodes d'amortissement au dossier précédemment indiqué des écritures de clôture.
En effet, la réduction des loyers imposables du coût d'acquisition de l'immeuble (réparti sur plusieurs années) constitue un avantage fiscal très important comparativement au régime d'imposition des autres revenus fonciers, durant toute la période d'amortissement de cet immeuble.
En contrepartie, le régime d'imposition des plus-values réalisées par un LMP, le régime des plus-values professionnelles, est moins avantageux que le régime des plus-values des particuliers, car n'est alors applicable aucun abattement progressif, en fonction de la durée de détention.
L'amortissement sur 5 ans ou éventuellement 7 années des meubles acquis pour le meublé (lit, armoire, table et chaises, tapis, électro-ménager...).

Il est conseillé d'avoir recours à un expert-comptable pour la tenue de cette comptabilité détaillée, dans tous les cas un intermédiaire agréé est indispensable pour transmettre la liasse fiscale annuelle sous forme informatique à l'administration. Pour comparer des devis d'expert-comptable et s'assurer d'un prix correct, utiliser le lien proposé à droite de cette page (c'est la solution que nous avons personnellement choisie).

Charge d'ISF sur les immeubles d'un LMP

La charge d'ISF est réduite pour le LMP. En effet, le bien immobilier loué par un LMP est considéré comme un actif professionnel, il est donc non imposable à l'ISF. En matière d'ISF, les immeubles loués en LMP sont un peu comme les locaux d'une entreprise, ce qui leur permet de ne pas entrer dans l'assiette de cet impôt sur le patrimoine.

Ce choix fiscal est donc particulièrement important pour un foyer donc les actifs principaux sont constitués d'immeubles loués en meublé pour, justement, éviter que ces biens les rendent imposables à l'ISF ou augmentent lourdement leur impôt.

Conditions pour une imposition au régime LMP

Il ne suffit pas de louer un logement meublé pour pouvoir relever du régime du LMP. Pour cela, il faut être, au sens fiscal du terme, un véritable professionnel de la location meublée.

Trois critères sont indispensables pour pouvoir demander à relever du régime d'imposition des LMP :
– Il faut s'inscrire comme tel au registre du commerce et des sociétés. En cas de refus du RCS d'enregistrer un particulier comme un professionnel de la location, ce refus restera suffisant pour, fiscalement, faire reconnaître son droit à ce statut fiscal.
– Ensuite, les revenus locatifs qu'un LMP retire de son activité de location doivent dépasser les 23.000 euros annuels.
– Enfin, ce revenu locatif doit représenter plus de 50% des revenus du foyer fiscal, le total des revenus à considérer ne retenant pas les autres revenus fonciers éventuels ni les revenus mobiliers.

Pourquoi s'inscrire louer en meublé professionnel (LMP) ? Pour pouvoir construire des montages immobiliers où les amortissements de l'immeuble et des meubles achetés pour pouvoir louer en meublé vont rendre déficitaire l'activité de location, le déficit enregistré s'imputant alors sur les autres revenus du contribuable. A cette économie d'impôt s'ajoute une réduction de l'ISF puisque les immeubles du LMP sont déductibles de cet impôt.

Déclarer revenus LMNP

formation logiciel comptabilite — 2015-04-02T10:34:29Z

Deux possibilité pour le loueur en meublé non professionnel : ou bien opter pour le régime micro-BIC, ou bien choisir de déduire ses charges réelles et une imposition sur son résultat réel. Mais au réel, une déclaration n°2033, véritable liasse fiscale, doit être établie chaque année.

Un loueur en meublé non professionnel (LMNP) est celui qui loue un logement meublé. Or cette location engendre non pas des revenus fonciers mais des revenus commerciaux (BIC).

La déclaration de ces revenus diffère donc de celle de simples revenus fonciers (locations non meublées).

Option pour le micro-BIC

Première solution, si les loyers annuels du LMNP restent inférieurs à 32.900 euros, c'est le régime micro qui peut s'appliquer.

Déclaration des loyers en micro-BIC

Dans ce cas, le résultat imposable du contribuable est égal à la moitié des loyers encaissés. C'est sur cette base forfaitaire que son impôt sur le revenu est calculé.

Sur la déclaration de revenus annuels, une seule ligne à compléter sur la déclaration N°2042 C PRO (C pour "complémentaire") :
– le montant des loyers annuels encaissés,
– à la ligne 5ND (page 2) : "locations meublées".

C'est l'administration qui, sur la base de ces loyers encaissés, appliquera l'abattement de 50% qui englobe forfaitairement toutes les charges relatives à la location (eau, électricité, charges d'entretien, amortissements de l'immeuble et du mobilier...).

Obligations comptables des micro-BIC

Les propriétaires qui louent en meublé et déclarent ces loyers en micro-BIC ont les mêmes obligations que les auto-entrepreneurs et micro-entrepreneurs.

Ils doivent simplement compléter :
– un livre journal qui détaille l'ensemble des loyers perçus,
– un registre qui récapitule tous les achats réels liés à cette activité (même si ces achats ne sont pas déductibles fiscalement puisqu'ils sont tous pris en compte dans l'abattement forfaitaire de 50%). Avec ce registre va la conservation de toutes les factures correspondantes.

LMNP au réel simplifié

Intérêt du régime réel

Tout contribuable peut refuser ce régime micro simplifié et choisir une imposition au réel. Dans ce cas, le résultat imposable en BIC :
– ne sera plus un résultat théorique, obtenu après estimation de charges de 50% des loyers encaissés,
– mais le résultat réel, après comptabilisation des charges réelles.

Ce régime du réel est particulièrement intéressant lorsque les charges réelles engagées sont supérieures aux charges estimées dans le régime micro. Il faut en particulier bien noter que ces charges réelles en BIC comprennent :
– l'amortissement de l'immeuble (sur 30 ans environ, soit environ 3% de la valeur de l'immeuble loué à inclure dans les charges annuelles déductibles),
– les amortissements du mobilier, sur 5 à 7 ans.

Autre point à rappeler : l'abattement de 50% était autrefois de 71%. Aussi, concernant les locations meublées, il est certainement bon de comparer cet abattement réduit à la réalité des frais de location.

Déclaration du résultat réel en LMNP

Au réel, sur la déclaration N°2042 C PRO, ce ne sont plus les loyers de l'année qui sont à déclarer mais :
– le montant du résultat obtenu suite à la tenue d'une comptabilité selon les règles des BIC,
– sur la ligne 5NA de la deuxième page : "revenus imposables".

Or ce résultat doit être déterminé sur des déclarations distinctes :
– la déclaration n°2031 récapitulative,
– la déclaration n°2033, déclaration des BIC commune à tous les commerçants et sociétés commerciales. Cette liasse fiscale regroupe notamment bilan et compte de résultat de l'activité.

Quelle comptabilité pour un LMNP

Un LMNP doit tenir une comptabilité d'engagement, c'est à dire que ses comptes annuels doivent tenir compte non pas des mouvements de trésorerie (comme dans une comptabilité sur les encaissements) mais des factures envoyées et reçues. Il s'agit donc de tenir compte non pas des flux de trésorerie mais des engagements pris.

La tenue d'une comptabilité simplifiée est le plus souvent possible.

Tenir la comptabilité d'un LMNP

Qui peut tenir cette véritable comptabilité ?

Le LMNP évidemment, avec quelques notions de comptabilité. Or c'est justement l'objet de ce site que de proposer des cours de comptabilité qui doivent permettre de tenir ce type de comptabilité.

Par ailleurs, notre outil comptable gratuit permet de saisir comme sur un véritable logiciel ses écritures pour observer les incidences de ces saisies sur les états financiers de la déclaration n°2033.

Mais faire appel à un expert-comptable est un autre solution. Dans ce cas, c'est ce professionnel qui va établir les déclarations fiscales et les transmettre au fisc (avant le 5 mai de chaque année). En effet, les LMNP ont l'obligation de télétransmettre leurs déclarations, et ce via un partenaire EDI, un professionnel assermenté pour cette tâche. Il est donc impossible à un particulier d'effectuer cette télétransmission. Aussi, l'économie réalisée, lorsque l'on tient seul sa comptabilité, n'est plus que la différence entre les honoraires d'un expert comptable et le coût d'une transmission EDI (au minimum 100 euros, le plus souvent le double !).

Adhésion à un CGA

Adhérer à un centre de gestion agréé pour un professionnel imposé en BIC est presque une obligation, dans la mesure où, en l'absence d'adhésion, une majoration du résultat imposable de 25% est appliquée par le fisc.

Or cette adhésion a un coût. Aussi, en contrepartie, le contribuable bénéficiait-il d'un crédit d'impôt (de 915 euros) applicable sur ses frais de comptabilité.

Adhérer à un CGA et recourir à un expert-comptable devenait ainsi presque gratuit dans la pratique.

Cependant, ce crédit d'impôt sera supprimé après l'année 2015...

Un Loueur en meublé non professionnel doit tenir une véritable comptabilité d'engagement et déclarer son résultat au fisc, à moins d'opter pour le régime micro-BIC et de ne plus avoir à déclarer que les loyers encaissés durant l'année.