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Charges déductibles LMP

compta — 2015-10-23T16:07:42Z

Les charges déductibles d'un loueur en meublé professionnel sont toutes les charges comptabilisées en BIC, donc aussi bien les charges d'exploitation que les DAP (dotations aux amortissements) de l'immeuble mais aussi des meubles. Outre de limiter le résultat imposable du LMP, ce régime du réel permet d'imputer les déficits fonciers sur les autres revenus du foyer.

Les loueurs en meublé professionnels (LMP) ont tout intérêt à déduire leurs charges réelles fiscalement pour pouvoir profiter pleinement des avantages du régime, notamment lorsque des déficits sont anticipés les premières années d'activité.

Charges réelles en LMP

Deux régimes possibles : micro ou réel

Lorsque l'on loue en meublé, le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) est une solution plus simple à mettre en œuvre le plus souvent que celui de LMP.

On a étudié ce statut de LMNP précédemment, et le plus souvent, il est associé au régime micro, permettant de simplifier au maximum la comptabilité et le calcul du revenu imposable par l'application d'un abattement forfaitaire de 50% sur les loyers encaissés pour déterminer le revenu imposable à l'IR. Et pourtant, le statut de LMNP est parfaitement compatible avec le régime d'imposition au réel, mais dans ce cas, pourquoi ne pas devenir LMP ?

De la même façon, un LMP peut relever du régime micro, mais dans ce cas pourquoi ne pas rester LMNP ?

Le choix du réel en LMP

Un LMP peut déduire son déficit professionnel sur les autres revenus de son foyer fiscal. Ainsi, notamment en raison de l'amortissement sur 3 ans des frais d'acquisition (voir paragraphe suivant), qui s'ajoutent alors aux dotations aux amortissements de l'immeuble et du mobilier, le LMP peut arriver à ne plus payer du tout d'impôt sur le revenu.

Et lorsque son déficit en tant que LMP dépasse ses autres revenus, le déficit non imputé est reportable sur les années suivantes, durant 6 ans.

Ce choix fiscal est donc particulièrement important dans le calcul de la rentabilité d'un projet d'investissement. Or cette possibilité fiscale d'imputation des déficits et de leur report éventuel exige que le LMP relève du régime réel d'imposition. En effet, s'il choisit le régime micro, il ne constatera jamais de déficit puisque le résultat imposé est alors déterminé sur le montant des loyers perçus. Dans ce cadre, au pire, en l'absence de loyer, le résultat imposable est nul, mais il ne peut jamais être négatif.

En conclusion, dès lors que les charges réelles sont attendues supérieures à 50% des loyers, au moins les premières années, alors le régime du réel s'impose.

Tenir une comptabilité au réel

Charges d'exploitation

Au réel, tous les produits et toutes les charges liés à la location doivent être comptabilisés durant l'exercice :
– les charges de copropriété ou de fonctionnement de l'immeuble,
– les charges de nettoyage, et de petit entretien (les travaux étant eux à amortir),
– les dépenses de gardiennage,
– les honoraires de gestion (par un syndic, un comptable, un conseiller financier...),
– les assurances,
– la taxe foncière et CET (taxe professionnelle, fonction de la valeur des immeubles gérés et dont le taux d'imposition varie d'une commune à une autre),
– les charges financières, et notamment les intérêts des emprunts (pas le total des mensualités mais uniquement la partie "intérêts", il faut bien le souligner...) contractés pour acheter l'immeuble, payer les frais d'acquisition ou réaliser des travaux...

Charges d'amortissement

En fin d'année, les écritures de clôture (détaillés dans ce dossier) permettent de régulariser les comptes et d'y inscrire notamment :

La répartition des frais d'achats (honoraires du notaire, honoraires d'agence, droits d'enregistrement...), déductibles fiscalement sur les trois premiers exercices, par tiers.
L'amortissement de l'immeuble : se reporter pour plus d'information sur les méthodes d'amortissement au dossier précédemment indiqué des écritures de clôture.
En effet, la réduction des loyers imposables du coût d'acquisition de l'immeuble (réparti sur plusieurs années) constitue un avantage fiscal très important comparativement au régime d'imposition des autres revenus fonciers, durant toute la période d'amortissement de cet immeuble.
En contrepartie, le régime d'imposition des plus-values réalisées par un LMP, le régime des plus-values professionnelles, est moins avantageux que le régime des plus-values des particuliers, car n'est alors applicable aucun abattement progressif, en fonction de la durée de détention.
L'amortissement sur 5 ans ou éventuellement 7 années des meubles acquis pour le meublé (lit, armoire, table et chaises, tapis, électro-ménager...).

Il est conseillé d'avoir recours à un expert-comptable pour la tenue de cette comptabilité détaillée, dans tous les cas un intermédiaire agréé est indispensable pour transmettre la liasse fiscale annuelle sous forme informatique à l'administration. Pour comparer des devis d'expert-comptable et s'assurer d'un prix correct, utiliser le lien proposé à droite de cette page (c'est la solution que nous avons personnellement choisie).

Charge d'ISF sur les immeubles d'un LMP

La charge d'ISF est réduite pour le LMP. En effet, le bien immobilier loué par un LMP est considéré comme un actif professionnel, il est donc non imposable à l'ISF. En matière d'ISF, les immeubles loués en LMP sont un peu comme les locaux d'une entreprise, ce qui leur permet de ne pas entrer dans l'assiette de cet impôt sur le patrimoine.

Ce choix fiscal est donc particulièrement important pour un foyer donc les actifs principaux sont constitués d'immeubles loués en meublé pour, justement, éviter que ces biens les rendent imposables à l'ISF ou augmentent lourdement leur impôt.

Conditions pour une imposition au régime LMP

Il ne suffit pas de louer un logement meublé pour pouvoir relever du régime du LMP. Pour cela, il faut être, au sens fiscal du terme, un véritable professionnel de la location meublée.

Trois critères sont indispensables pour pouvoir demander à relever du régime d'imposition des LMP :
– Il faut s'inscrire comme tel au registre du commerce et des sociétés. En cas de refus du RCS d'enregistrer un particulier comme un professionnel de la location, ce refus restera suffisant pour, fiscalement, faire reconnaître son droit à ce statut fiscal.
– Ensuite, les revenus locatifs qu'un LMP retire de son activité de location doivent dépasser les 23.000 euros annuels.
– Enfin, ce revenu locatif doit représenter plus de 50% des revenus du foyer fiscal, le total des revenus à considérer ne retenant pas les autres revenus fonciers éventuels ni les revenus mobiliers.

Pourquoi s'inscrire louer en meublé professionnel (LMP) ? Pour pouvoir construire des montages immobiliers où les amortissements de l'immeuble et des meubles achetés pour pouvoir louer en meublé vont rendre déficitaire l'activité de location, le déficit enregistré s'imputant alors sur les autres revenus du contribuable. A cette économie d'impôt s'ajoute une réduction de l'ISF puisque les immeubles du LMP sont déductibles de cet impôt.

Déclarer revenus LMNP

formation logiciel comptabilite — 2015-04-02T10:34:29Z

Deux possibilité pour le loueur en meublé non professionnel : ou bien opter pour le régime micro-BIC, ou bien choisir de déduire ses charges réelles et une imposition sur son résultat réel. Mais au réel, une déclaration n°2033, véritable liasse fiscale, doit être établie chaque année.

Un loueur en meublé non professionnel (LMNP) est celui qui loue un logement meublé. Or cette location engendre non pas des revenus fonciers mais des revenus commerciaux (BIC).

La déclaration de ces revenus diffère donc de celle de simples revenus fonciers (locations non meublées).

Option pour le micro-BIC

Première solution, si les loyers annuels du LMNP restent inférieurs à 32.900 euros, c'est le régime micro qui peut s'appliquer.

Déclaration des loyers en micro-BIC

Dans ce cas, le résultat imposable du contribuable est égal à la moitié des loyers encaissés. C'est sur cette base forfaitaire que son impôt sur le revenu est calculé.

Sur la déclaration de revenus annuels, une seule ligne à compléter sur la déclaration N°2042 C PRO (C pour "complémentaire") :
– le montant des loyers annuels encaissés,
– à la ligne 5ND (page 2) : "locations meublées".

C'est l'administration qui, sur la base de ces loyers encaissés, appliquera l'abattement de 50% qui englobe forfaitairement toutes les charges relatives à la location (eau, électricité, charges d'entretien, amortissements de l'immeuble et du mobilier...).

Obligations comptables des micro-BIC

Les propriétaires qui louent en meublé et déclarent ces loyers en micro-BIC ont les mêmes obligations que les auto-entrepreneurs et micro-entrepreneurs.

Ils doivent simplement compléter :
– un livre journal qui détaille l'ensemble des loyers perçus,
– un registre qui récapitule tous les achats réels liés à cette activité (même si ces achats ne sont pas déductibles fiscalement puisqu'ils sont tous pris en compte dans l'abattement forfaitaire de 50%). Avec ce registre va la conservation de toutes les factures correspondantes.

LMNP au réel simplifié

Intérêt du régime réel

Tout contribuable peut refuser ce régime micro simplifié et choisir une imposition au réel. Dans ce cas, le résultat imposable en BIC :
– ne sera plus un résultat théorique, obtenu après estimation de charges de 50% des loyers encaissés,
– mais le résultat réel, après comptabilisation des charges réelles.

Ce régime du réel est particulièrement intéressant lorsque les charges réelles engagées sont supérieures aux charges estimées dans le régime micro. Il faut en particulier bien noter que ces charges réelles en BIC comprennent :
– l'amortissement de l'immeuble (sur 30 ans environ, soit environ 3% de la valeur de l'immeuble loué à inclure dans les charges annuelles déductibles),
– les amortissements du mobilier, sur 5 à 7 ans.

Autre point à rappeler : l'abattement de 50% était autrefois de 71%. Aussi, concernant les locations meublées, il est certainement bon de comparer cet abattement réduit à la réalité des frais de location.

Déclaration du résultat réel en LMNP

Au réel, sur la déclaration N°2042 C PRO, ce ne sont plus les loyers de l'année qui sont à déclarer mais :
– le montant du résultat obtenu suite à la tenue d'une comptabilité selon les règles des BIC,
– sur la ligne 5NA de la deuxième page : "revenus imposables".

Or ce résultat doit être déterminé sur des déclarations distinctes :
– la déclaration n°2031 récapitulative,
– la déclaration n°2033, déclaration des BIC commune à tous les commerçants et sociétés commerciales. Cette liasse fiscale regroupe notamment bilan et compte de résultat de l'activité.

Quelle comptabilité pour un LMNP

Un LMNP doit tenir une comptabilité d'engagement, c'est à dire que ses comptes annuels doivent tenir compte non pas des mouvements de trésorerie (comme dans une comptabilité sur les encaissements) mais des factures envoyées et reçues. Il s'agit donc de tenir compte non pas des flux de trésorerie mais des engagements pris.

La tenue d'une comptabilité simplifiée est le plus souvent possible.

Tenir la comptabilité d'un LMNP

Qui peut tenir cette véritable comptabilité ?

Le LMNP évidemment, avec quelques notions de comptabilité. Or c'est justement l'objet de ce site que de proposer des cours de comptabilité qui doivent permettre de tenir ce type de comptabilité.

Par ailleurs, notre outil comptable gratuit permet de saisir comme sur un véritable logiciel ses écritures pour observer les incidences de ces saisies sur les états financiers de la déclaration n°2033.

Mais faire appel à un expert-comptable est un autre solution. Dans ce cas, c'est ce professionnel qui va établir les déclarations fiscales et les transmettre au fisc (avant le 5 mai de chaque année). En effet, les LMNP ont l'obligation de télétransmettre leurs déclarations, et ce via un partenaire EDI, un professionnel assermenté pour cette tâche. Il est donc impossible à un particulier d'effectuer cette télétransmission. Aussi, l'économie réalisée, lorsque l'on tient seul sa comptabilité, n'est plus que la différence entre les honoraires d'un expert comptable et le coût d'une transmission EDI (au minimum 100 euros, le plus souvent le double !).

Adhésion à un CGA

Adhérer à un centre de gestion agréé pour un professionnel imposé en BIC est presque une obligation, dans la mesure où, en l'absence d'adhésion, une majoration du résultat imposable de 25% est appliquée par le fisc.

Or cette adhésion a un coût. Aussi, en contrepartie, le contribuable bénéficiait-il d'un crédit d'impôt (de 915 euros) applicable sur ses frais de comptabilité.

Adhérer à un CGA et recourir à un expert-comptable devenait ainsi presque gratuit dans la pratique.

Cependant, ce crédit d'impôt sera supprimé après l'année 2015...

Un Loueur en meublé non professionnel doit tenir une véritable comptabilité d'engagement et déclarer son résultat au fisc, à moins d'opter pour le régime micro-BIC et de ne plus avoir à déclarer que les loyers encaissés durant l'année.

Ecriture impôts et taxes

formation logiciel comptabilite — 2015-01-21T10:22:39Z

Enregistrement de la taxe foncière au journal d'une société civile immobilière.

L'écriture d'enregistrement des impôts et taxes d'une société civile immobilière est présentée à partir de l'exemple de la comptabilisation d'une taxe foncière.

Règlement taxe foncière

Une SCI a réglé par chèque la taxe foncière de l'appartement qu'elle détient pour 573,00€.

Écriture paiement de la taxe foncière

Journal	Numéro pièce	Date pièce	Numéro compte	Libellé du compte	Libellé de l'écriture	Débit	Crédit
BANQUE	34	20/10/2014	635000	Impôts, taxes et versements assimilés	chq 376 Taxe foncière Charenton 2014	573,00
BANQUE	34	20/10/2014	512000	Banque	chq 376 Taxe foncière Charenton 2014		573,00

Écriture remboursement de la taxe foncière

Il est parfois prévu dans le bail que la taxe foncière acquittée par le preneur, dans le cas présent par la SCI, est refacturable au locataire. Rappelons que cette refacturation de la taxe foncière au locataire n'est possible que dans le cadre de la location d'un bail commercial ou professionnel.

Une nouvelle écriture est alors à comptabiliser pour :
– annuler la charge précédemment comptabilisée dans la comptabilité de la SCI,
– enregistrer le remboursement de cette taxe foncière par le locataire.

En suivant notre exemple précédent, considérons que le preneur du bail, la SARL Dufrènes, rembourse à la SCI la taxe foncière 2014 le 23 novembre.

Journal	Numéro pièce	Date pièce	Numéro compte	Libellé du compte	Libellé de l'écriture	Débit	Crédit
BANQUE	40	23/11/2014	635000	Impôts, taxes et versements assimilés	Remb. SARL Dufrènes TF Charenton		573,00
BANQUE	40	23/11/2014	512000	Banque	Remb. SARL Dufrènes TF Charenton	573,00

Si le remboursement prévu dans le bail n'est pas effectué du fait de la SCI, autrement dit en raison d'un manquement du gérant (qui na' pas adressé de demande de remboursement à son locataire avant la fin de l'exercice), que cette erreur est notée lors de la révision des comptes et qu'elle entraîne un ajustement durant l'exercice suivant, une écriture de régularisation des comptes pourrait être comptabilisée à la clôture pour anticiper cet ajustement. Cette écriture de produit à recevoir est présentée dans les écritures de clôture.

Sur l'exemple de la comptabilisation de la taxe foncière payée par une société civile immobilière, présentation de l'écriture d'impôts et taxes.

Intérêts d'emprunt en comptabilité

formation logiciel comptabilite — 2015-01-21T10:22:17Z

Enregistrement des intérêts d'emprunt dans une société civile immobilière.

La méthode suivante peut être utilisée pour simplifier la comptabilisation :
– des mensualités d'emprunt payées par une société civile immobilière suite à l'acquisition d'un immeuble,
– des intérêts déductibles inclus dans ces mensualités.

Pour passer l'écriture de régularisation à la clôture, le gérant doit utiliser le tableau de remboursement d'emprunt établi par la banque et qui constitue la pièce comptable justificative des écritures suivantes.

Écriture intérêts d'emprunt en SCI

Cette écriture de régularisation fait suite à des écritures de bilan : le gérant d'une SCI a choisi de comptabiliser au débit du compte 164000 : Emprunt la totalité des mensualités de l'exercice.

Aussi, en fin d'exercice, il doit :
– corriger ce compte 164000 Emprunt,
– comptabiliser en charges les intérêts d'emprunt inclus dans ces 12 mensualités.

Somme des écritures passées durant l'exercice (12 mensualités d'emprunt de 300€)

Journal	Numéro pièce	Date pièce	Numéro compte	Libellé du compte	Libellé de l'écriture	Débit	Crédit
BANQUE	12 pièces	le 5 de chaque mois	164000	Emprunt	Emprunt Charenton janv-dec 2010	3.600,00
BANQUE	12 pièces	le 5 de chaque mois	512000	Banque	Emprunt Charenton janv-dec 2010		3.600,00

Régularisation du compte 164000 Emprunt et comptabilisation des intérêts de l'exercice

Journal	Numéro pièce	Date pièce	Numéro compte	Libellé du compte	Libellé de l'écriture	Débit	Crédit
DIVERS	41	31/12/2015	164000	Emprunt	Intérêts 2010 emprunt Charenton		2.601,98
DIVERS	41	31/12/2015	661000	Intérêts et charges assimilées	Intérêts 2010 emprunt Charenton	2.601,98

Emprunt et comptes annuels

Au total, la comptabilisation des 12 mensualités de l'exercice (pour un montant total de 3.600,00€) et de cette écriture de régularisation a pour impact sur les états financiers :

sur le bilan
le compte 164000 Emprunt au passif du bilan a diminué de 3.600,00€ puis augmenté de 2.601,98€, soit une diminution nette de 998,02€.
sur le compte de résultat
une charge d'intérêts de 2.601,98€ figure dans les charges déductibles.

Pour compléter cet article, se reporter à l'écriture d'enregistrement d'un emprunt en SCI.

Écritures liés aux emprunts dans une société civile immobilière : enregistrement des intérêts annuels sur un emprunt immobilier.

Ecriture prime assurance

formation logiciel comptabilite — 2015-01-21T09:19:31Z

Enregistrement de l'assurance payée par une société civile immobilière pour assurer un bien immobilier.

La comptabilisation d'une assurance dans les comptes d'une société civile immobilière non soumise à la TVA se limite à l'enregistrement d'une charge en contrepartie d'une sortie de trésorerie.

Règlement d'une prime d'assurance

Par exemple, une SCI a été prélevée du montant de 53,63€ au titre d'une prime d'assurance annuelle.

Journal	Numéro pièce	Date pièce	Numéro compte	Libellé du compte	Libellé de l'écriture	Débit	Crédit
BANQUE	11	25/03/2014	616000	Assurance	prélèvement Crédit Mutuel Assurance 01/03/14-28/02/15	53,63
BANQUE	11	25/03/2014	512000	Banque	prélèvement Crédit Mutuel Assurance 01/03/14-28/02/15		53,63

Cas d'une SCI soumise à la TVA

Ce dossier est plutôt consacré aux SCI non soumises à TVA, ce qui correspond au cas à la fois le plus simple et le plus courant.

Lorsque la SCI est imposable à TVA, celle-ci est séparée de la charge comptable et enregistrée dans un compte de TVA déductible, comme pour toute comptabilisation d'une facture fournisseur.

Notion de charge constatée d'avance

A noter qu'une partie de la charge comptabilisée ci-dessus concerne l'exercice suivant, et devrait donc faire l'objet d'une écriture d'ajustement de charge constatée d'avance à la clôture.

Cette écriture rectificative permettrait de déplacer sur l'exercice 2015 cette partie de la charge comptabilisée sur 2014 mais se rapportant à l'exercice 2015.

Cependant, cette régularisation n'est obligatoire que pour les SCI relevant de l'impôt sur les sociétés. Pour les SCI transparente, une comptabilité sur les encaissements est la règle (voir l'article correspondant), et n'exige pas ce type d'ajustements comptables en fin d'année.

Comptabilisation d'une prime annuelle d'assurance réglée par une société civile immobilière sur un logement locatif.

Ecriture frais bancaires

formation logiciel comptabilite — 2015-01-21T09:10:48Z

Présentation de l'écriture à comptabiliser au journal pour renregistrer les frais bancaires.

Le but de ces écritures simples et courantes dans une SCI est de présenter des exemples d'écriture sans tenir compte de la TVA. Cependant, ce problème de la TVA est présenté à la fin de cet article.

Prélèvement commissions bancaires

La banque a prélevé le compte de la SCI pour 31€. L'objectif de l'écriture correspondante est donc celui de toutes les écritures de charges :
– faire apparaître dans le compte de résultat une charge (à gauche dans le compte de résultat donc à gauche dans le journal : au débit),
– dans le bilan, diminuer le compte de Banque inscrit à l'actif (or pour faire baisser un compte de la colonne Actif du bilan (à gauche) , inscrire le montant de cette réduction au crédit du journal (à droite)).

Ecriture frais de tenue de compte

Journal	Numéro pièce	Date pièce	Numéro compte	Libellé du compte	Libellé de l'écriture	Débit	Crédit
BANQUE	20	15/06/2015	627000	Commissions bancaires	prélèvement Crédit Mutuel frais info cautions	31,00
BANQUE	20	15/06/2015	512000	Banque	prélèvement Crédit Mutuel frais info cautions		31,00

Enregistrement des agios

Les commissions sont enregistrées dans des comptes dont la racine est 62, indiquant des services extérieurs. Ainsi, le compte "frais bancaire" a pour numéro : 627.

De la même façon, les honoraires sont comptabilisés dans un compte 62 (compte 622).

A l'inverse, des agios correspondent à un service financier. Ils sont prélevés par la banque non plus en rémunération d'un service mais d'un prêt (suite à une découvert bancaire par exemple).

Il ne s'agit donc plus d'un service extérieur mais d'une charge financière dont la racine devient : 66. Le compte à utiliser est alors le compte n°661600 : intérêts bancaires.

Enregistrement de la TVA

Lorsque la SCI n'est pas soumise à TVA, le montant à comptabiliser est le montant TTC. Dans notre exemple, ce montant TTC de 31 euros est enregistré pour sa totalité en charges.

Lorsque la SCI est soumise à TVA, il faut se référer à nos cours de comptabilité avec TVA (consulter cet autre dossier).
Mais dans ce cas, seul le montant HT est comptabilisé dans les charges de la SCI, la TVA étant isolée au débit dans un compte de TVA déductible.

Ecriture d'enregistrement de frais bancaires (frais de tenue de compte) dans le journal d'une société civile immobilière non soumise à la TVA.

Ecriture dépôt garantie

formation logiciel comptabilite — 2014-02-11T10:59:27Z

Ecriture comptable de comptabilisation du dépôt de garantie versé par un locataire à une société civile immobilière puis du dépôt remboursé par la SCI à un autre locataire au terme de son bail locatif.

Lors de la signature d'un bail d'habitation, le bailleur peut exiger de son locataire le versement d'un dépôt de garantie égal à un mois de loyer.

Dans le cadre d'un bail professionnel, le montant de ce dépôt de garantie n'est pas limité de la même façon.

Ce dépôt de garantie constitue donc comptablement pour une SCI :
– une somme d'argent conservée en banque durant toute la durée du bail,
– une dette envers son locataire et qui devra lui être remboursée à la fin du bail.

Comptabilisation du dépôt de garantie versé à la SCI

Au 1er février, le locataire de l'appartement détenu par la SCI a changé. Un dépôt de garantie est donc versé à cette date par le nouveau locataire pour un montant de 600€ (un mois de loyer hors charges).

Le versement de ce dépôt de garantie a pour incidence sur le bilan :
– d'augmenter la trésorerie à l'actif du bilan (le compte de Banque),
– d'augmenter les dettes au passif du bilan (dettes diverses).
Au total, cette opération n'aura aucune incidence sur le résultat de l'exercice, l'augmentation de la trésorerie étant compensée par l'augmentation de la dette.

Journal	Numéro pièce	Date pièce	Numéro compte	Libellé du compte	Libellé de l'écriture	Débit	Crédit
BANQUE	51	30/03/2015	165000	Dépôt et cautionnement	Dépôt chq 00121512 Deburin		550,00
BANQUE	51	30/03/2015	512000	Banque	Dépôt chq 00121512 Deburin	550,00

L'entrée de trésorerie a donc pour contrepartie une dette inscrite en haut du passif de la SCI, indiquant la relative stabilité de cette dette de long terme.

Comptabilisation du remboursement du dépôt de garantie

Au terme du bail, le dépôt de garantie est remboursé au locataire.

dans notre exemple, au 1er février, lors du changement de locataires, la SCI a procédé au remboursement du dépôt de garantie que lui avait versé son locataire Christian lors de son entrée dans les lieux (2 mois de loyer hors charges soit 1.000€).

Le remboursement de ce dépôt de garantie a pour incidence sur le bilan :
– d'annuler la dette inscrite au passif dans les dettes diverses (le compte Autres dettes, figurant au passif (à droite) devra donc être inscrit au débit (à gauche) dans l'écriture pour être annulé).
– de diminuer le compte de Banque à l'actif du bilan (le compte de Banque, figurant à l'actif (à gauche) devra donc être inscrit au crédit (à droite) dans l'écriture pour être réduit).

Au total, si cette opération a de nouveau une incidence sur la trésorerie de la SCI, elle ne modifie en rien le résultat comptable de l'exercice : rembourser ses dettes, ce n'est pas constater des pertes.

Journal	N° pièce	Date pièce	Numéro compte	Libellé du compte	Libellé de l'écriture	Débit	Crédit
BANQUE	4	29/01/2015	165000	Dépôt et cautionnement	chq 0012454 remb. dépôt de garantie Christian	1.000,00
BANQUE	4	29/01/2015	512000	Banque	chq 0012454 remb. dépôt de garantie Christian		1.000,00

Ecriture comptable de versement d'un dépôt de garantie par le preneur d'un bail et de remboursement d'un dépôt de garantie par le bailleur.

Comptabliser charges locatives

formation logiciel comptabilite — 2014-02-04T10:36:30Z

Écritures comptables pour enregistrer dans la comptabilité d'une SCI les charges locatives payées au syndic, les travaux, et pour régulariser ces charges locatives annuelles.

Ces exemples d'écritures comptables proviennent de la comptabilité d'une SCI qui tient une comptabilité de trésorerie (choix justifié en en-tête de rubrique). Cette SCI possède un bien immobilier en copropriété, qui est loué 650€ par mois (590€ + 60€ de charges).

Appel des charges locatives trimestrielles

Chaque trimestre, le syndic de l'immeuble dans lequel la SCI détient un appartement fait un appel de charges locatives auprès des copropriétaires. La SCI a demandé un prélèvement automatique de ces charges, d'un montant de 276,23€ ce trimestre. Dans tous les cas, en comptabilité de trésorerie, la charge et son paiement sont confondus en une écriture unique.

L'objectif de cette écriture est double :

1) sur le bilan : de diminuer le compte de Banque à l'actif du montant du prélèvement :

BILAN AU 31/12/2014
ACTIF	PASSIF
Banque	- 276,23€

2) sur le compte de résultat : d'augmenter le poste de charges locatives de 276,23€ :

COMPTE DE RESULTAT AU 31/12/14
CHARGES	PRODUITS
Charges locatives	276,23

De son impact sur le bilan et le compte de résultat, nous pouvons en déduire l'écriture à comptabiliser :

Journal	Numéro pièce	Date pièce	Numéro compte	Libellé du compte	Libellé de l'écriture	Débit	Crédit
BANQUE	18	02/04/2015	614100	Provision sur charges locatives et de copropriété	charges Rue Delcourt 2T 2015 GestImmo	276,23
BANQUE	18	02/04/2015	512000	Banque	charges Rue Delcourt 2T 2015 GestImmo		276,23

Appel de charges locatives trimestrielles + travaux

En même temps que les charges locatives courantes, le syndic a appelé au troisième trimestre les fonds correspondant à la première tranche de travaux votés lors de la dernière assemblée générale. Ces travaux constituent une charge supplémentaire pour la SCI.

Journal	Numéro pièce	Date pièce	Numéro compte	Libellé du compte	Libellé de l'écriture	Débit	Crédit
BANQUE	31	02/07/2015	614100	Provision sur charges locatives et de copropriété	prélèvement Syndic Legendre 3T 2015	276,23
BANQUE	31	02/07/2015	615300	Travaux de copropriété déductibles sur bien immobiliers	prélèvement Syndic Legendre 1er appel travaux escalier	75,88
BANQUE	31	02/07/2015	512000	Banque	prélèvement Syndic Legendre 3T 2015 + 1er appel travaux		352,11

Appel de charges locatives trimestrielles + régularisation charges antérieures

Depuis la loi SRU, les syndics de copropriété appellent les charges d'un immeuble auprès de ses copropriétaires trimestriellement sur la base d'une estimation puis régularisent l'année suivante le montant des charges appelées une fois leur comptabilité approuvée par les copropriétaires.

Aussi, avec l'appel des charges locatives du deuxième trimestre, la SCI a comptabilisé un appel complémentaire de charges pour 12,47€ au titre de l'exercice précédent.

Journal	Numéro pièce	Date pièce	Numéro compte	Libellé du compte	Libellé de l'écriture	Débit	Crédit
BANQUE	13	02/04/2015	614100	Provision sur charges locatives et de copropriété	charges 2T 2015	276,23
BANQUE	13	02/04/2015	614200	Régularisations charges locatives et de copropriété	prélèvement ImmoPlus complément charges 2014	12,47
BANQUE	13	02/04/2015	512000	Banque	ImmoPlus charges 2T 2015 + regul.2014		288,70

Ces trois exemples d'écritures comptables soulignent que :
– le plan comptable de l'entreprise est adapté aux particularités de son activité (la distinction charges locatives, travaux, régularisations charges antérieures étant imposée ultérieurement sur la déclaration fiscale des SCI)
– les charges liées à un paiement unique (à un fournisseur unique dans une comptabilité sur les débits) sont détaillées dans une même écriture. Une même écriture comptable peut donc contenir une multitude de lignes, chaque ligne permettant de mouvementer un compte particulier.

Les charges locatives d'un bien en copropriété sont appelées par le syndic trimestriellement. Une écriture comptable doit être passée au journal pour enregistrer le prélèvement ou chèque de la SCI correspondant. De la même façon, la régularisation des charges locatives une fois les comptes définitifs de la copropriété établis doit faire l'objet d'une écriture d'ajustement comptable.

Comptabiliser loyer

formation logiciel comptabilite — 2014-02-04T10:15:14Z

Écriture comptable à enregistrer dans le journal comptable d'une SCI lors de l'encaissement des loyers, et lors de l'ajustement des charges annuelles.

Dans le journal comptable de la SCI, chaque loyer mensuel encaissé est comptabilisé par une écriture distincte, permettant ainsi d'individualiser dans un compte distinct chaque loyer reçu.

Écriture de loyer

La SCI constate un unique produit mensuel : l'encaissement du loyer de l'appartement détenu. Cet encaissement comprend le loyer proprement dit et la provision pour charges locatives versée par le locataire. Le montant de cette provision pour charges sera régularisée une fois que la comptabilité du syndic aura été approuvée et que ses propres appels de charges auprès des copropriétaires auront été régularisés.

L'objectif de cette écriture mensuelle est donc :
– dans le compte de résultat, de constater un produit pour le montant du loyer,
– dans le compte de résultat, de constater un autre produit qui sera compensé par les charges trimestrielles appelées par le syndic et régularisé l'année suivante.
– dans le bilan, d'augmenter le compte de Banque au bilan (à gauche, à l'actif du bilan, au débit du journal).

Journal	Numéro pièce	Date pièce	Numéro compte	Libellé du compte	Libellé de l'écriture	Débit	Crédit
BANQUE	8	02/03/2014	706000	Production vendue services	Loyer Lebrun Mars 2014		600,00
BANQUE	8	02/03/2014	708000	Produits des activités annexes	Loyer Lebrun Mars 2014		60,00
BANQUE	8	02/03/2014	512000	Banque	Loyer Lebrun Mars 2014	660,00

Loyer du mois de décembre

Un petit rappel fiscal : peut-on différer l'encaissement du loyer du mois de décembre pour limiter son revenu foncier imposable de l'exercice et le différer sur l'exercice suivant ?

La réponse est négative.

Aussi, si un loyer n'a pu être déposé en banque durant un exercice alors qu'il avait bien été versé par le locataire (loyer du mois de décembre payé en retard par le locataire et remis en banque qu'au début du mois de janvier par exemple), il devra malgré tout être entré en comptabilité par une écriture de régularisation appelée Facture à établir et détaillée sur ce site.

Régularisation des charges annuelles

Au titre de l'année 2013, la SCI a perçu de son locataire Christian des provisions pour charges pour un montant total de 720,00€.
Or les comptes 2013 du syndic indiquent un montant de charges annuelles récupérables de 683,21€.
La SCI a donc un trop-perçu de charges de 36,79€, à rembourser à son locataire :

L'objectif de cette écriture de régularisation des charges est donc :
– de réduire le montant des produits constatés lors de l'encaissement des provisions pour charges (en utilisant le compte de Produits annexes au débit, ce qui diminuera d'autant son cumul au crédit),
– de baisser le solde du compte banque à l'actif du bilan (en utilisant le compte de Banque au crédit).

Journal	Numéro pièce	Date pièce	Numéro compte	Libellé du compte	Libellé de l'écriture	Débit	Crédit
BANQUE	35	25/10/2014	708000	Produits des activités annexes	Christian ajustement charges 2013	36,79
BANQUE	35	25/10/2014	512000	Banque	Christian ajustement charges 2013		36,79

Écriture comptable à comptabiliser au journal pour enregistrer le paiement d'un loyer et des charges locatives, et lors de l'ajustement annuel de ces charges locatives.

Comptabiliser compte courant

formation logiciel comptabilite — 2014-01-22T11:32:21Z

La création d'un compte courant au bilan d'une société, une SCI dans notre exemple, permet de constater un apport d'un associé. Cet apport peut être rémunéré ou non. Enfin, le compte courant peut être remboursé à l'associé. Au total, trois écritures sont à comptabiliser au journal.

Un compte courant d'associé permet à un associé d'accorder une avance de trésorerie à une société sans modifier la répartition du capital.

Cet apport n'est pas forcément rémunéré, il peut l'être par décision des associés en assemblée générale ou cette rémunération peut être anticipée dans les statuts.

Les comptes courants d'associés, contrairement aux apports en capital, sont à rembourser à l'associé dès qu'il en fait la demande.

Dans l'exemple ci-dessous, les deux associés d'une SCI apportent des fonds par l'intermédiaire de leur compte courant et la SCI va leur rembourser 2.500,00€ chacun durant l'exercice.

Écriture d'apport en compte courant d'associé

Au 1er janvier 2015 dans cette SCI, la société présente une dette de 9.000€ envers l'associé Lemaire au titre de ses apports en compte courant. On peut reconstituer l'écriture initiale d'apport de cet associé.

Cet apport en compte courant avait eu pour incidence sur le bilan :
– d'augmenter la trésorerie à l'actif du bilan (le compte de Banque) puisque la SCI a reçu cette trésorerie,
– d'augmenter les dettes au passif du bilan (Comptes courants associés, dans les dettes de la SCI) puisque la SCI s'engage à rembourser l'associé.

Journal	Numéro pièce	Date pièce	Numéro compte	Libellé du compte	Libellé de l'écriture	Débit	Crédit
BANQUE	CA024	01/07/2014	455000	Comptes courants associés	Apport Lemaire		9.000,00
BANQUE	CA024	01/07/2014	512000	Banque	Apport Lemaire et Groyanbert	9.000,00

Écriture d'intérêts sur compte courant

Un compte courant peut être rémunéré. C'est même un moyen pour limiter l'inégalité entre associés : l'associé qui a effectué le plus d'apports en compte courant perçoit ainsi des intérêts qui viennent limiter le résultat de la société et donc indirectement la part revenant aux autres associés.

On le comprend, dans une SCI familiale notamment, la non rémunération des comptes courants constitue à l'inverse un moyen d'avantager les associés qui n'en réalisent pas.

Pour la société, la rémunération d'un compte courant :
– constitue une charge comptable à enregistrer au compte de résultat,
– augmente la valeur de ce compte courant, de cette dette qui figure au passif du bilan.

L'écriture de rémunération d'un compte courant est donc la suivante :

Journal	Numéro pièce	Date pièce	Numéro compte	Libellé du compte	Libellé de l'écriture	Débit	Crédit
BANQUE	CA047	31/12/2014	455000	Comptes courants associés	Intérêts 2014 compte courant Lemaire		118,32
BANQUE	CA047	31/12/2014	661000	Charges d'intérêts	Intérêts 2014 compte courant Lemaire	118,32

Écriture de remboursement d'un compte courant

Cette SCI va effectuer un chèque de 2.500,00€ au profit de l'associé Lemaire en remboursement de ses apports en compte courant.

Ce remboursement d'un compte courant a pour incidence sur le bilan :
– De diminuer la trésorerie de la société. Or le compte de Banque étant à l'actif (colonne de gauche du bilan), pour le diminuer il faut mouvementer ce compte au crédit (à droite dans l'écriture).
– De diminuer les dettes au passif du bilan. Les Comptes courants associés figurant dans les dettes de la SCI au passif du bilan (colonne de droite du bilan), il faut mouvementer ce compte au débit (colonne de gauche dans l'écriture).

Journal	Numéro pièce	Date pièce	Numéro compte	Libellé du compte	Libellé de l'écriture	Débit	Crédit
BANQUE	29	18/09/2015	455000	Comptes courants associés	chq 1264 Remb. Cpt courant Lemaire	2.500,00
BANQUE	29	18/09/2015	512000	Banque	chq 1264 Remb. Cpt courant Lemaire		2.500,00

Les écritures de compte courant regroupent l'apport d'un associé à la société, l'éventuelle rémunération de cet apport, puis le remboursement du compte courant.